不曉得你有沒有幻想過自己是包租公、包租婆呢?但是購買真實房地產之前需要先準備一大筆錢,小資族們哪來資金啊!於是投資房地產就變成一個不切實際的幻想了!
但是其實股票中有一個東東叫做「REITs」,它滿足了你想要投資房地產的需求,且只需要少少的資金就可以開始。因此如果你也希望知道,如何運用小資金就能開始投資房地產的話,歡迎繼續看下去哦~
內容目錄
什麼是REITs(不動產投資信託)?
REITs 的全名為 Real Estate Investment Trust,也就是不動產投資信託。
白話來說,就是各個投資人出資給 REITs 公司,而公司將集結到的資金去買房,因此我們是房東,可以賺到租金收入,而且美國政府有規定, REITs 公司一定要將 90% 的租金收入回饋給股東,是不是聽起來很好賺啊!
如果聽不懂的話,可以看下方的圖,會更清楚 REITs(不動產投資信託)的操作模式哦!

REITs(不動產投資信託)要怎麼買?
REITs (不動產投資信託) 的買賣方式很簡單,就跟買股票一樣,選好標的 -> 下單 -> 成交(買入股票) -> 等股息發放。
有的 REITs 是每月發放股息,有的是每個季度,如果每個月發放股息,再加上你還有設定股息再投入計劃(DRIP),那麼股息成長的速度就會很明顯啊!
【延伸閱讀】股息再投入計劃(DRIP)是什麼?幫助你更快累積財富的方法!
REITs(不動產投資信託)的優點
① 少資金參與房地產投資
由於 REITs (不動產投資信託) 就像買股票一樣,因此你所要投資的錢,最低就是一股股票的錢,大約 50-300塊美金左右(約1000-10000台幣)。
不像實體房地產總價可能是百萬甚至千萬,而且一開始準備的頭期款可能就要幾百萬,所以 REITs 絕對最簡單最容易的房地產投資方法之一。
② 配息穩定
想要投資股息股的投資人,一定都希望股息是可以固定領取,由於政府有規定 REITs 一定要將 90% 的租金收入,發放給股東,因此股息是很穩定的!
配息唯一不穩定的時候,可能是像疫情來襲,有些 REITs 公司旗下的房子收不到租金,那麼股東可能就會有領不到股息的狀況發生!
③ 流動性高,買賣容易
這邊是與實地房地產來比較,如果是實地房地產要找到下一個買家脫手,可能花上好幾個月甚至幾年才成功賣出房子。
而 REITs (不動產投資信託) 由於是股票的性質,如果你急需用錢,只需要幾天就可以賣出 REITs 並且換回現金。
④ 有效抗通膨
房地產的最大優勢就是「抗通膨」,不論是實體房地產或是 REITs 都一樣,因為 REITs 的背後也是很多家房地產。
REITs(不動產投資信託)的缺點
① 無實體房產
對於想要看得到、摸得到實地房地產的人,REITs 就會大大的讓你失望了,你購買的 REITs (不動產投資信託) 是一家公司的股票,所以你持有的是「有價證券」。
你只能從 REITs 公司官網或財報中,得知公司是購買什麼類型、什麼區域的房地產,並無法確切得知是哪一棟,當然你也拿不到實體房地產的所有權!
② 需考慮 REITs 經營團隊的績效
由於 REITs (不動產投資信託) 是交由公司管控房產,因此非常仰賴經營團隊的做事方法。
當你租屋的時候,如果房東是個好人不會有奇怪要求,你就很有可能會繼續長租吧!同理,如果經營團隊有認真經營,那麼租客也就更容易願意租的長久,你也可以收到源源不絕的股息!
③ 不會有爆炸性的成長
如果房東突然要求下個月要調漲租金,那麼你很有可能會想要搬走,去找比較便宜的租處。反過來説, REITs 公司就很難調漲租金,因此配息幾乎不會有太大的變動,也不會像科技股可能有爆炸性的成長!
REITs(不動產投資信託) pk 實體房地產
以下幫你統整 REITs (不動產投資信託) 和實體房地產的差異點~
房地產投資方法 | REITs | 實體房地產 |
投資門檻 |
| 很高 |
價格透明度 |
| 部分不透明 |
花費時間管理 |
| 多 |
實際房產 | 無 |
|
流動性 | 台股Reits:低 | 低 |
現金流 | 股息收入(大多每季) |
|
租金回報率 | 90% |
|
價差獲利 | 股票的價差 |
|
如果想學習如何投資真實房地產,可以去看看以下這篇文章哦,這是我上過的唯一一堂房地產投資課程,裡面有課程教學內容大綱以及我的真實心得分享。
【延伸閱讀】我上過的唯一一堂房地產投資課程,真實心得大公開!
誰適合投資REITs(不動產投資信託)?
- 投資較謹慎的人
- 上班忙碌,沒有多餘時間管理的人
- 喜歡穩穩存股的投資人
誰適合投資實體房地產?
- 擁有充足資金的人
- 想擁有看得到、摸得到實體房產的人
- 追求高收益、高回報的人
美股 REITs(不動產投資信託)分類
美股中的 REITs (不動產投資信託) 有分很多種類型,可以從喜歡的類型中去找股票,以下就讓我來一一跟你介紹 REITs 有什麼類型吧~
REITs分類①:Retail 零售型
- 出租給 Outlet、購物中心、百貨公司、餐廳
- 相關美股:#O、#SPG、#KIM

REITs分類②:Residential 住宅型
- 出租給獨棟、 公寓、或是移動房屋
- 相關美股:#AVB、#AMH、#ELS
【翠斯塔小補充】
移動房屋在台灣比較少見,通常蓋一間房子都要 2-3 年起跳,有的屋主不想等那麼久,或是覺得目前房子還很新,但是需要移動到他處,不想拆除重建,那就會整棟房屋移動,是不是很難想像!

REITs分類③:Hotel & Motel 飯店旅館型
- 出租給酒店、度假村、酒店內的餐館或商店
- 相關美股:#HST、#RHP、#BHR

REITs分類④:Healthcare Facilities 醫療型
- 出租給醫院、養老院、老人社區、製藥中心、實驗室
- 相關美股:#WELL、#PEAK、#GEO

REITs分類⑤:Office 辦公型
- 出租給辦公大樓、辦公園區、攝影園區等等
- 相關美股:#HPP、#ARE、#BXP

REITs分類⑥:Industrial 工業型
- 出租給工廠倉庫、自助倉儲、物流中心等等
- 相關美股:#STAG、#PSA、#EGP

REITs分類⑦:Specialty 特殊型
- 包括資料中心、基礎建設、戶外看板等等
- 相關美股:#EQIX、#AMT、#OUT

REITs分類⑧:Mortgage 房貸抵押型
- 不會直接持有房地產,而是經營不動產貸款、抵押貸款
- 投資人的「股息」是來自於「利息」,而非「租金」
- 相關美股:#NLY、#STWD、#ABR
如何找到可投資的REITs(不動產投資信託) ?
當你在評估一家公司前,投資人都會最先關注 EPS 對吧?但是如果你要評估 REITs 公司時,有一個重要的指標需要特別關注,就是營運現金流量(Funds From Operations , FFO)。
【延伸閱讀】什麼是EPS ? 為什麼投資一定要先看 EPS ?EPS是越高越好嗎?
投資REITs要看關鍵指標FFO
FFO 才是更貼近 REITs 的現金流,他的公式是『 FFO=淨利+折舊攤提+整棟房賣掉所賺到的收益 』。
【翠絲塔小補充】
折舊攤提就是,當機器、設備買越久或使用的越久,其價值就越不值錢!
平常我們所熟知的淨利,是已經扣掉折舊攤提的部分。但是房子買越久不一定會貶值,主要還是看地段或土地稀有性,來決定房子會不會增值。因此如果評估 REITs 時單看淨利,反而會有點不合理!
所以評估 REITs 時, 一定要多看一個指標 FFO,才能看出這家 REITs 公司的現金流穩不穩定,再來決定要不要投資!
FFO數據要去哪裡看?
step1:
需要透過「 MarketWatch」網站才能看到 FFO 數據,此網站把 FFO 數據用圖表視覺化呈現,我很喜歡這樣的呈現方式,讓你一目了然!
step2:
透過右上角的放大鏡,可以選擇你要尋找的 REITs 公司,以下用零售類的 #O 來舉例。

step3:
將頁面往下滑,點選 Financials 其中的 cash flow ,就可以看到 FFO 的視覺圖表化數據, #O 的 FFO 在近五年越來越好,表示公司的現金流有不斷的增加,表現非常良好!

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by 工程師下線中 - Trista翠絲塔