不曉得你有沒有幻想過自己是包租公、包租婆呢？但是購買真實房地產之前需要先準備一大筆錢，小資族們哪來資金啊！於是投資房地產就變成一個不切實際的幻想了！
但是其實股票中有一個東東叫做「REITs」，它滿足了你想要投資房地產的需求，且只需要少少的資金就可以開始。因此如果你也希望知道，如何運用小資金就能開始投資房地產的話，歡迎繼續看下去哦～
內容目錄
什麼是REITs(不動產投資信託)？
REITs 的全名為 Real Estate Investment Trust，也就是不動產投資信託。
白話來說，就是各個投資人出資給 REITs 公司，而公司將集結到的資金去買房，因此我們是房東，可以賺到租金收入，而且美國政府有規定， REITs 公司一定要將 90% 的租金收入回饋給股東，是不是聽起來很好賺啊！
如果聽不懂的話，可以看下方的圖，會更清楚 REITs(不動產投資信託)的操作模式哦！
REITs(不動產投資信託)要怎麼買？
REITs (不動產投資信託) 的買賣方式很簡單，就跟買股票一樣，選好標的 -> 下單 -> 成交（買入股票） -> 等股息發放。
有的 REITs 是每月發放股息，有的是每個季度，如果每個月發放股息，再加上你還有設定股息再投入計劃（DRIP），那麼股息成長的速度就會很明顯啊！
【延伸閱讀】股息再投入計劃（DRIP）是什麼？幫助你更快累積財富的方法！
REITs(不動產投資信託)的優點
① 少資金參與房地產投資
由於 REITs (不動產投資信託) 就像買股票一樣，因此你所要投資的錢，最低就是一股股票的錢，大約 50-300塊美金左右（約1000-10000台幣）。
不像實體房地產總價可能是百萬甚至千萬，而且一開始準備的頭期款可能就要幾百萬，所以 REITs 絕對最簡單最容易的房地產投資方法之一。
② 配息穩定
想要投資股息股的投資人，一定都希望股息是可以固定領取，由於政府有規定 REITs 一定要將 90% 的租金收入，發放給股東，因此股息是很穩定的！
配息唯一不穩定的時候，可能是像疫情來襲，有些 REITs 公司旗下的房子收不到租金，那麼股東可能就會有領不到股息的狀況發生！
③ 流動性高，買賣容易
這邊是與實地房地產來比較，如果是實地房地產要找到下一個買家脫手，可能花上好幾個月甚至幾年才成功賣出房子。
而 REITs (不動產投資信託) 由於是股票的性質，如果你急需用錢，只需要幾天就可以賣出 REITs 並且換回現金。
④ 有效抗通膨
房地產的最大優勢就是「抗通膨」，不論是實體房地產或是 REITs 都一樣，因為 REITs 的背後也是很多家房地產。
REITs(不動產投資信託)的缺點
① 無實體房產
對於想要看得到、摸得到實地房地產的人，REITs 就會大大的讓你失望了，你購買的 REITs (不動產投資信託) 是一家公司的股票，所以你持有的是「有價證券」。
你只能從 REITs 公司官網或財報中，得知公司是購買什麼類型、什麼區域的房地產，並無法確切得知是哪一棟，當然你也拿不到實體房地產的所有權！
② 需考慮 REITs 經營團隊的績效
由於 REITs (不動產投資信託) 是交由公司管控房產，因此非常仰賴經營團隊的做事方法。
當你租屋的時候，如果房東是個好人不會有奇怪要求，你就很有可能會繼續長租吧！同理，如果經營團隊有認真經營，那麼租客也就更容易願意租的長久，你也可以收到源源不絕的股息！
③ 不會有爆炸性的成長
如果房東突然要求下個月要調漲租金，那麼你很有可能會想要搬走，去找比較便宜的租處。反過來説， REITs 公司就很難調漲租金，因此配息幾乎不會有太大的變動，也不會像科技股可能有爆炸性的成長！
REITs(不動產投資信託) pk 實體房地產
以下幫你統整 REITs (不動產投資信託) 和實體房地產的差異點～
房地產投資方法 | REITs | 實體房地產 |
投資門檻 |
| 很高 |
價格透明度 |
| 部分不透明 |
花費時間管理 |
| 多 |
實際房產 | 無 |
|
流動性 | 台股Reits：低 | 低 |
現金流 | 股息收入（大多每季） |
|
租金回報率 | 90% |
|
價差獲利 | 股票的價差 |
|
低如果想學習如何投資真實房地產，可以去看看以下這篇文章哦，這是我上過的唯一一堂房地產投資課程，裡面有課程教學內容大綱以及我的真實心得分享。
【延伸閱讀】我上過的唯一一堂房地產投資課程，真實心得大公開！
誰適合投資REITs(不動產投資信託)？
- 投資較謹慎的人
- 上班忙碌，沒有多餘時間管理的人
- 喜歡穩穩存股的投資人
誰適合投資實體房地產？
- 擁有充足資金的人
- 想擁有看得到、摸得到實體房產的人
- 追求高收益、高回報的人
美股 REITs(不動產投資信託)分類
美股中的 REITs (不動產投資信託) 有分很多種類型，可以從喜歡的類型中去找股票，以下就讓我來一一跟你介紹 REITs 有什麼類型吧～
REITs分類①：Retail 零售型
- 出租給 Outlet、購物中心、百貨公司、餐廳
- 相關美股：#O、#SPG、#KIM
REITs分類②：Residential 住宅型
- 出租給獨棟、 公寓、或是移動房屋
- 相關美股：#AVB、#AMH、#ELS
【翠斯塔小補充】
移動房屋在台灣比較少見，通常蓋一間房子都要 2-3 年起跳，有的屋主不想等那麼久，或是覺得目前房子還很新，但是需要移動到他處，不想拆除重建，那就會整棟房屋移動，是不是很難想像！
REITs分類③：Hotel & Motel 飯店旅館型
- 出租給酒店、度假村、酒店內的餐館或商店
- 相關美股：#HST、#RHP、#BHR
REITs分類④：Healthcare Facilities 醫療型
- 出租給醫院、養老院、老人社區、製藥中心、實驗室
- 相關美股：#WELL、#PEAK、#GEO
REITs分類⑤：Office 辦公型
- 出租給辦公大樓、辦公園區、攝影園區等等
- 相關美股：#HPP、#ARE、#BXP
REITs分類⑥：Industrial 工業型
- 出租給工廠倉庫、自助倉儲、物流中心等等
- 相關美股：#STAG、#PSA、#EGP
REITs分類⑦：Specialty 特殊型
- 包括資料中心、基礎建設、戶外看板等等
- 相關美股：#EQIX、#AMT、#OUT
REITs分類⑧：Mortgage 房貸抵押型
- 不會直接持有房地產，而是經營不動產貸款、抵押貸款
- 投資人的「股息」是來自於「利息」，而非「租金」
- 相關美股：#NLY、#STWD、#ABR
如何找到可投資的REITs(不動產投資信託) ？
當你在評估一家公司前，投資人都會最先關注 EPS 對吧？但是如果你要評估 REITs 公司時，有一個重要的指標需要特別關注，就是營運現金流量(Funds From Operations , FFO)。
【延伸閱讀】什麼是EPS ? 為什麼投資一定要先看 EPS ？EPS是越高越好嗎？
投資REITs要看關鍵指標FFO
FFO 才是更貼近 REITs 的現金流，他的公式是『 FFO＝淨利＋折舊攤提＋整棟房賣掉所賺到的收益 』。
【翠絲塔小補充】
折舊攤提就是，當機器、設備買越久或使用的越久，其價值就越不值錢！
平常我們所熟知的淨利，是已經扣掉折舊攤提的部分。但是房子買越久不一定會貶值，主要還是看地段或土地稀有性，來決定房子會不會增值。因此如果評估 REITs 時單看淨利，反而會有點不合理！
所以評估 REITs 時， 一定要多看一個指標 FFO，才能看出這家 REITs 公司的現金流穩不穩定，再來決定要不要投資！
FFO數據要去哪裡看？
step1：
需要透過「 MarketWatch」網站才能看到 FFO 數據，此網站把 FFO 數據用圖表視覺化呈現，我很喜歡這樣的呈現方式，讓你一目了然！
step2：
透過右上角的放大鏡，可以選擇你要尋找的 REITs 公司，以下用零售類的 #O 來舉例。
step3：
將頁面往下滑，點選 Financials 其中的 cash flow ，就可以看到 FFO 的視覺圖表化數據， #O 的 FFO 在近五年越來越好，表示公司的現金流有不斷的增加，表現非常良好！
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by 工程師下線中 - Trista翠絲塔